Орон сууц худалдаж авах зорилгоор олсон хэдийгээ цааш хийж, айлын хашаанд 10 гаруй жил амьдарсан хосын хүсэл сая нэг биелэв. Нөхрийнх нь нагац болох барилгын бизнес эрхэлдэг гэх бийлэгжүү эр “Та хоёрыг байртай болгоно. Таван төгрөгөө ахдаа өг. Зах зээлийн үнээс хоёр дахин хямд үнээр байрыг нь бүтээж өгье” гэх зэргээр ухуулан, учирласаар хураасан хэдийг нь хумьж авав. Сүүлийн 5-6 жил садан төрлийнхөө амьдралыг “өнгөлж”, нааш гэсэн болгоныг байр, сууцтай болгож ирснийг нь гадарлах тул мөнгө өгөхдөө огт эргэлзээгүй аж. Энэ явдлаас хойш хоёр сарын дараа байрны түлхүүрээ авч, нүүдэл суудлын ажил эхэлсэн байна. Түлхүүр өгөхдөө “Орон сууцанд оруулсан хүмүүсийн гэрээг зэрэг хийж, гэрчилгээг нь өгнө. Хоёр, гурван сар хүлээж байгаарай” гэж учирласан аж. Настай ээж нь дүүдээ баярлаж, бурхан дээрээ зургийг нь залахаас наагуур хөөрцөглөнө. Гэвч нагац ах нь тэднийг түрээсийн байранд оруулаад, олсон хэдийг нь залилж аваад арилжээ. Үүнээс болж 10 гаруй жил ханилсан эхнэр, нөхөр салж, хоёр хүүхэд өнчрөв. Төрсөн ганц дүү нь хүүгийнх нь амьдралыг орвонгоор нь эргүүлсэнд итгэж ядан цөхөрсөөр ээж нь нас эцэслэв. Халуун бүлээрээ, элэг бүтэн амьдарч ирсэн нэг өрхийн амьдрал ганцхан жилийн дотор ийн харамсалтайгаар “бутарч”, буцаах аргагүй “хөмөрсөн” юм.

Энэ бол залилангийн гэмт хэрэгт хөрөнгө мөнгө, гэр бүл, цаг хугацаагаа суйлуулсан олон мянган өрхийн нэгэн төлөөлөл. Тэдний адил өөрт буй үнэ цэнтэй бүхнээ залилуулж, амьдралд хөл алдаж буй хүн хэдэн мянгаар тоологдоно. Залилангийн гэмт хэрэг бол зөвхөн мөнгө, хөрөнгө тойрсон асуудал биш юм. Хүмүүсийн амьдрал, харилцаа, итгэлцэл, эрүүл мэнд, амь нас гээд олон зүйл алдсан мөнгөтэйгөө хамт гээгддэг.

Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой залилан мэхлэх гэмт хэрэг жил ирэх тусам нэмэгдэж байгааг цагдаагийн байгууллага анхааруулаад буй. Улсын хэмжээнд 2021 оны дөрөвдүгээр улирлын байдлаар нийт 5400 гаруй залилах гэмт хэрэг бүртгэгдсэн байна. Үүний ихэнхийг орон сууцны залилан эзэлж байгаа юм. Цагдаагийн байгууллагаас гаргасан гэмт хэргийн тоон мэдээллээс харахад, залилангийн улмаас иргэд, аж ахуйн нэгж байгууллагад 2019 онд 13 тэрбум, 2020 онд 67.2 тэрбум төгрөгийн хохирол учирчээ. Энэ төрлийн гэмт хэрэг ийн гаарсан нь олон шалтгаантай. Гэхдээ бид энэ удаагийн нийтлэлдээ үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой залилангийн гэмт хэргийг “хазаарлахад дөнгө” болж буй хамгийн халтай субьект болох үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компаниудын асуудлыг онцолж хөндөнө.

Хөрөнгө зуучлалын үйл ажиллагаа явуулдаг аж ахуйн нэгжүүд залилангийн гэмт хэргийн “гүүр” болоод цөөнгүй жилийг үдэв. Энэ хугацаанд хэчнээн иргэн, хэдэн төгрөгөөр хохироод, хэн, ямар хуулийн хариуцлага хүлээсэн талаарх нэгдсэн тоо, мэдээлэл хаана ч алга. Учир нь цагдаагийн байгууллага “Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компаниар зуучлуулсан залилангийн гэмт хэрэг” гэж ангилж, архивладаггүй болохоо тайлбарласан юм. Энэ талаар ЦЕГ-ын Мөрдөн байцаах албаны урьдчилан сэргийлэх ажил хариуцсан ахлах мэргэжилтэн, цагдаагийн ахмад Б.Нямсүрэн “Сүүлийн жилүүдэд үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой залилан мэхлэх гэмт хэрэг нэмэгдэж байгаа. Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компаниар дамжуулж энэ төрлийн гэмт хэргийн хохирогч болсон гэх өргөдөл, гомдол ч цөөнгүй ирдэг. Гэхдээ агентаар дамжуулсан уу, хувь хүнээр дамжуулсан уу гэдгээр нь ангилдаггүй учир тодорхой тоо хэлэх боломжгүй байна” гэсэн мэдээлэл өгөв.

Залилагчаас хувь хүртдэг борлуулагч олширчээ

Хяналт сул, хариуцлага тооцох механизм хангалтгүй байгаагийн балгаар иргэдийг залилагчтай холбоод, хувь хүртдэг борлуулагч олширч байна. Бид энэ асуудлыг хөндөхөөр хэд, хэдэн хохирогчтой холбогдож, нөхцөл байдлыг тодруулсан юм. Тэд цөм үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компанид итгэсний балгаар залилан мэхлэх гэмт хэргийн хохирогч болсон тухайгаа учирласан бөгөөд зуучилсан алба хаагч нь ажлаасаа гарснаас өөр ямар нэг хуулийн хариуцлага хүлээгээгүй болохыг онцолж байв.

Тохиолдол 1

Би 2020 оны наймдугаар сард үл хөрөнгө зуучлалын компаниар (Компанийн нэрийг нууцлав) дамжуулан орон сууцаа түрээслүүлсэн. Фрайнчайз компани учир баталгаатай гэж итгээд санал болгосон хүнтэй нь түрээсийн гэрээ хийсэн юм. Тухайн үед түрээслэгч өөрийгөө хувийн цэцэрлэгийн эрхлэгч гэж танилцуулаад, “Танай байранд хоёр багш амьдарна” гэж хэлсэн. Гэтэл 2020 оны арванхоёрдугаар сард нэг эмэгтэй над руу утсаар яриад “Бид ..... хотхоны ..... дүгээр байрны .... тоотыг худалдаж авахаар тохироод, урьдчилгаа төлбөрт 40 сая төгрөг өгсөн. Гэтэл луйварчин байсан байна. Надад “Энэ байр танайх болно. Одоохондоо манай хадам дүүгийн нэр дээр байгаа. Удахгүй нэрийг нь шилжүүлнэ. Түр харзнаж байгаарай” гэж тайлбарласан. Ийм аргаар олон хүн залилсан болохыг нь саяхан мэдлээ” гэдэг юм. Судлаад үзтэл надтай түрээсийн гэрээ хийсэн эмэгтэй 100 орчим хүнийг ингэж хохироосон байсан. Нийт 10 гаруй тэрбум төгрөг луйвардсан сураг гарна лээ. Түүнд залилан хийх байрыг нь үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компанид ажилладаг борлуулагч эмэгтэй олж өгдөг. Ингэхдээ байр тутамд 2-5 сая төгрөг “унагадаг” байсныг нь саяхан мэдсэн. Тэдэнд хулхидуулсан айл одоо болтол манай байрнаас гараагүй. Мэдээж түрээсийн төлбөр төлдөггүй. Учирлаж хэлээд ч, уурлаж үзээд ч тусыг олохгүй юм билээ. Шууд хөөгөөд гаргах гэхээр хоёр нялх хүүхдийг нь бодох юм. Гэрээ хийсэн, залилагч эмэгтэй “Цагдаад өгөөд, цагдаагаар шийд” гээд халгаахаа байсан. Хөрөнгө зуучлалын компанид хандтал “Тантай гэрээ хийсэн ажилтан ажлаасаа гарсан” гэсэн л хариу өгсөн. Одоо цагдаагийн газар хэрэг нь нэгтгэгдэж байгаа.

Тохиолдол 2

2020 оны есдүгээр сарын 23-нд зарын дагуу үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компанитай холбоо барьсан юм. Ингээд .......... гэх борлуулагчаар дамжуулан Улаанхуаранд баригдаж байгаа “Баганат өргөө” хотхоны 21 дүгээр байранд нэг өрөө байр худалдаж авахаар гэрээ хийсэн. Зах зээлийн үнэлгээнээс хоёр дахин хямд байсан. Дээрээс нь баталгаатай гэж итгэж байсан компаниар зуучлуулсан учир огт эргэлзэлгүй 35 сая төгрөг өгсөн. Анх гэрээ хийхдээ“Он гараад байрандаа ороорой” гэж хэлсэн. Гэвч он гарснаас хойш хугацаагаа хойшлуулж, бултаад л байсан. Сүүлдээ гар утсаа ч авахаа больсон. Хар төрөөд судлаад үзтэл 40 орчим хүний мөнгийг яг ийм байдлаар авсан байсан. Бүгд зарын дагуу үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компаниар дамжуулж, гэрээ хийсэн юм билээ. Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компанитай эргээд холбоо барьсан ч “Тийм байх учиргүй” гээд халгаагаагүй. Намайг зуучилсан ...... гэж нөхөр гар утасны дугаараа солиод, ажлаасаа гарсан. Хан-Уул дүүргийн нэгдүгээр хэлтэст өргөдөл өгсөн.

Хяналт, хариуцлагыг чангаруулъя

Манай улсад үл хөдлөх борлуулалтын үйлчилгээ сүүлийн 10 гаруй жил эрчимтэй хөгжиж байна. Энэ салбарт жилд 2-3 их наяд төгрөг эргэлддэг бөгөөд ДНБ-ийн 5.3 хувийг дангаараа эзэлж буй. Чөлөөт зах зээлийн эдийн засагтай улсад үл хөдлөх хөрөнгийн салбар орших нь зүйн хэрэг болохыг дээрх статистикаас харж болохоор байна.

Харамсалтай нь, манайд энэ төрлийн зах зээл албан зохицуулалтгүй явж ирсэн. Улмаар залилан, луйвар гаарч, мөнгө угаах, хууль бус мөнгө эргэлдэх нөхцөл бүрдээд байв. Мөнгө угаахтай тэмцэх олон улсын байгууллага болох ФАТФ үл хөдлөх хөрөнгийн салбарыг онцгойлон анхаарч, хяналттай байлгахыг Монгол Улсаас шаардаж байсан удаатай. Эдгээрээс үүдэн 2020 оны гуравдугаар сард Санхүүгийн зохицуулах хорооноос “Үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын байгууллагын үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрөл, эрх олголт, бүртгэлийн журам”-ыг батлагдсан. Ийнхүү хэн дуртай нь байр сууц зуучилж, дундаас нь ашиг олж, арилжаа хийдэг асуудал цэгцрэх боломж бүрдсэн юм. Гэхдээ хяналт сул байгаа учир тусгай зөвшөөрөл бүхий үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компанийн борлуулагч залилагчид хохирогч зуучилдаг байдал өнөө хэр ховхроогүй байна. Түүнчлэн тусгай зөвшөөрөлгүй хэрнээ үйл ажиллагаа явуулдаг, аль нэг байгууллага, агентын нэр барьж луйвар хийдэг хүмүүс ч цөөнгүй бий. Энэ асуудлыг хэрхэн зохицуулж, яаж хянадаг талаар Санхүүгийн зохицуулах хорооноос тодрууллаа.

Санхүүгийн зохицуулах хороо “Манайд үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компаниас болж хохирсон гэх гэмт хэргийн бүртгэл мэдээлэл их ирдэггүй. Ер нь манай байгууллага тусгай зөвшөөрөл олгоход хяналт тавих чиг үүрэгтэй. Санхүүгийн үйлчилгээ зохицуулах үүрэг бүхий төрийн байгууллага гэсэн үг. Гэхдээ үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын агентын улмаас хохирсон иргэд гомдол, мэдээлэл өгсөн тохиолдолд хяналт, шалгалт хийнэ. Улмаар зөрчил илэрвэл хуулийн дагуу өөрийн бүрэн эрхийн хүрээнд шийдвэрлэнэ. Одоогоор энэ төрлийн гэмт хэрэг үйлдсэн байж болзошгүй нэр бүхий нэг компанитай холбоотой гомдол мэдээлэлд зөрчлийн хэрэг үүсгээд, цагдаагийн байгууллага шалгаж байгаа” гэсэн мэдээлэл өгсөн юм.

Зуучлуулах хүсэлтэй иргэд олширмогц залилан нэмэгдэх үү?

Үл хөдлөхийн салбар хуулийн зохицуулалттай болсноор 2021 оны байдлаар 167 аж ахуйн нэгж тусгай зөвшөөрөлтэйгөөр үйл ажиллагаа эрхэлж байна. Тусгай зөвшөөрлийн хүрээнд 57 зуучлалын байгууллагаар дамжуулан 856 хэлэлцээр хийж, 131.3 тэрбум төгрөгийн үнэ бүхий үл хөдлөх хөрөнгө зуучлуулж, арилжсан талаар СЗХ-ноос мэдээлсэн. Тэгвэл мөн хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээгээр 3000-3800 орчим үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээгээр шилжсэн талаар Улсын бүртгэлийн газар тайлан, мэдээлэлдээ дурдсан байна. Үүнээс харахад, зах зээлийн 20 гаруй хувийг тусгай зөвшөөрөлтэй, зуучлалын компани эзэлж буй. Энгийнээр хэлбэл, орон сууц худалдах, худалдан авахаар зэхэж буй иргэдийн 20 гаруй хувь нь зуучлалын компаниар дамжуулж арилжсан байна. Цаашид ч энэ тоо нэмэгдэх магадлалтай. Нэмэгдэх нь ч зүй.

Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компанид хандах иргэдийн тоо нэмэгдэхтэй зэрэгцээд залилангийн гэмт хэрэг өсөх эрсдэлтэй юм.

Учир нь дээр дурдсанчлан үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компанид хандсан иргэдийг залилагчтай холбох тохиолдол буурахгүй байна. Энэ талаар ЦЕГ-ын Мөрдөн байцаах албаны урьдчилан сэргийлэх ажил хариуцсан ахлах мэргэжилтэн, цагдаагийн ахмад Б.Нямсүрэн “Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компаниуд залилагчтай хохирогчийн санаандгүй байдлаар холбох нь элбэг. Залилан хийхээр зэхэж буй этгээд зуучлалын компани болон борлуулагчид хөрөнгө, мөнгө, шан харамж өгдөг байх. Үүний улмаас санаатай болон санамсаргүй байдлаар зуучилдаг. Уг нь хувь хүмүүс борлуулалтын агентыг найдвартай гэж итгээд үйлчлүүлдэг. Компанийн улмаас хохирсон тохиолдолд компанид ийм, тийм хуулийн хариуцлага хүлээлгэнэ гэсэн тусгай хуулийн заалт байхгүй. Гэхдээ Зуучлалын агент тухайн гэмт хэрэгт ямар оролцоотой байгааг олж тогтоогоод шаардлагатай тохиолдолд хуулийн хариуцлага хүлээлгэнэ” гэлээ.

Өөр нэг булхай

Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компаниудтай холбоотой хөндөх асуудал үйлчлүүлэгчдээ залилагч зуучилж буйгаар дууссангүй. Энэ төрлийн үйл ажиллагаа явуулж буй аж ахуйн нэгжүүд өөрсдөө иргэдийг залилж, хийгээгүй ажлынхаа хөлсийг нэхдэг аж. Тодруулбал, үл хөдлөх хөрөнгө арилжих гэрээ хийсэн иргэд өөр шугамаар буюу компанийн оролцоогүй орон сууцаа борлуулсан ч үйлчилгээний зардал авдаг аж. Энэ талаар бидэнд нэрээ нууцлахыг хүссэн эх сурвалж мэдээлэл өгсөн юм. Тэрээр “Байраа яаралтай зарах шаардлага гараад, үл хөдлөх зуучлалын газар хандсан. Олон жил үйл ажиллагаа явуулсан учир итгээд “.....” компанитай гэрээ хийсэн. Гэтэл тухайн компани өөрсдийн цахим хуудаст зар оруулснаас өөр дорвитой ажил хийгээгүй. Гэрээ хийснээс хойш нэг сарын хугацаанд хоёр хүн л байр сонирхож ирсэн. Тиймээс өөрөө энд, тэнд зар, мэдээлэл тавиад байраа зарахаар болсон. Эргээд зуучлалын компаниас гэрчилгээгээ авах гэтэл үнийн дүнгийн хоёр хувийг манайх авна гэж хэлсэн. Ингээд гэрчилгээгээ авахын тулд хоёр хувийг нь өгөхөөс өөр аргагүйд хүрсэн” гэсэн юм.

Ийнхүү үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компаниуд нэгдсэн зохион байгуулалт, дүрэм журамгүйгээр өөрсдийн дураар үйл ажиллагаа эрхэлж, иргэдийг хохироож байна. Түүнчлэн залилангийн гүүр болсон компани, борлуулагчид хуулийн хариуцлага хүлээлгэхгүй байгаагийн улмаас энэ төрлийн гэмт хэрэг буурахгүй байгаа юм.

О.Даваасүрэн. "Үндэсний тойм" сэтгүүл